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关税,利率上升威胁美国农田价格

关税,利率上升威胁美国农田价格

由于包括利率上升和新关税在内的逆风,美国农田价格可能会下跌。

近年来,当农民受益于高产和低利率的农民受益时,农场土地价格在达到历史最高点之后一直保持稳定。 即使在过去几年作物价格下跌之后,由于资本化率(净营业收入与资产价值之比)对买家来说仍然具有吸引力,因此土地价格在全国范围内保持坚挺。

但一些专家表示,近期经济变化(包括关税)的情况正在恶化,并且最终可能会通过增加库存来影响农田价格至少短期。 多少价格可能下跌尚不清楚,但考虑到农场房地产的平均价值增加了 ,在某种程度上下降并不​​出乎意料。

“你对土地价值有着完美的风暴 - 高商品价格和低利率,”总部位于爱荷华州克莱夫的人民公司总裁史蒂夫布鲁尔说。 “自2008年以来,很多机构资本已进入市场,但农民仍然是市场的推动者。 农民仍然购买80%的销售产品。 这使市场保持强劲。“

Bruere说,近年来下跌的大宗商品价格没有让农民退出购买方式,因为他们继续受益于有利的上限利率。 结果是,在像爱荷华州这样肥沃的农业州,Bruere和团队根深蒂固,库存一直保持稀薄,价格因此强劲,平均每英亩平均超过7,300美元,相比2013年的8,700美元价格高峰。今天的爱荷华州农田价格几乎是2007年价格的两倍,平均每英亩3,900美元。

“令人惊讶的是,自2013年以来土地市场的复苏程度如何,”Bruere说。 “我们从高峰期滑落,但仍保持强势。 正在推动的是缺乏待售农场库存。“

但是最终会发生什么变化。 这就是为什么到今年年初,内布拉斯加州奥马哈农民国家公司总裁吉姆法瑞尔担心,利率上升最终可能会导致农田价格高涨。

“缓慢的农业经济可能会推动更多的土地进入市场,因为一些农民希望出售一两个包裹来支撑他们的资产负债表,” 。 “市场上任何土地增加都可能会对此产生压力。”

在阿肯色州,农场土地价格保持稳定,但增长速度放缓。 尽管如此,阿肯色大学的研究预测价格上涨 。 这是在2018年的变化之前,如更高的利率和政府宣布新的农业关税。 这是因为在过去60年中,阿肯色州的农场土地价值每年大幅增加,除了1982年至1987年,当时由于利率上升和商品价格低而价值下降了34%。

目前,爱荷华州每个县的平均销售量仍然只有一个,当时买家正在寻找优质土地,提供85%的耕地面积。 那是精益库存,Bruere说。 但这也是一个很快就会转变的因素。

近年来,农民没有赚到那么多钱。 再加上人们对进一步的担忧以及布鲁尔所谓的士气因素和利率上升的担忧,这可能会使土地购买变得不那么吸引人,从而减少需求,从而降低价格。

这可能已经开始,因为预计2018年全国农场的净收入大致相同,低于2013年达到的水平的一半。 相反,联邦基金利率自2017年12月以来增加了1.25%,美国政府征收的新关税将影响一些农产品,包括大豆,小麦,玉米,棉花和猪肉。

现在,这仅仅是对总体影响的影响因素,确定以当前价格购买土地是否合理; 一个简单的等式。 而且,虽然政府已表示将补贴受关税影响的农场,但该计划仍处于初期阶段。

“我们认为(农场土地)库存水平将会增加......而且上限率可能会以另一种方式移动,使新购买的吸引力降低,”Bruere说,他的公司在太平洋西北地区和中西部地区的20个州工作,南部和佛罗里达的三角洲地区。 “所以,我们的前景目前并不十分乐观。

“如果农民不购买50%至60%的交易而不是80%的交易,并且市场依靠机构投资者获取资金,那么你可以看到土地价值的重大变化,”Bruere说。

但他说,别搞错了。 对农田的投资仍然是一项强有力的长期投资,拥有更多的库存将提供更多的价值机会。

“我们仍然看到一些高质量的土地带来了疯狂的价格,农民们进行长期的遗产购买和扩大经营,”Bruere说。 “长期而言,农田是世界上最大的投资之一。 对食物的需求不断增长,而且只有这么多好土地。 所以,我看好长期。

“但从短期来看,我们可能会看到一些中断。”

农民国家公司房地产业务高级副总裁兰迪·迪克胡特(Randy Dickhut)表示,长期的看涨情绪指出,中西部优质优质农田的价格依然强劲。

“它主要是农民,也许是一些当地投资者(购买土地),但它基本上是农民,”迪克胡特 。 “他们愿意哄抬他们附近的农场,或者经常不出售的好地方。 现在整体上有足够的现金可以做到这一点。“

然而,这可能会改变。

迪克胡特说:“农场收入可能再次受到压力,农场经营者可能会有多年的现金流减少。” “利率开始缓慢上升。”

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